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高雄亞洲新灣區(高雄多功能經貿園區特定區計畫)自民國88年12月18日公告以來，歷經25年，特貿區開發區域不到10%，僅有中鋼企業總部及統一夢時代購物中心約計15公頃完成。其餘90%特貿區土地，受限於「先商後住」及住宅容積20%之限制，導致開發業者興區缺缺!
根據部分地主表示，高雄亞洲新灣區「特貿區」屬於商業使用，規畫發展為高雄CBD。但因土地街廓均達數公頃之多，因此開發投資金額相當龐大，相對投資金風險業十分高，如果「先商後住」，則商用辦公、商場設施已經飽和的「特貿區」，顯然無法吸引投資者進行投資。其次，以台北內湖科技園區及信義計畫區過去發展之經驗，住商產品的投資興建未受都市計畫之限制，所以，投資相對風險較低，能夠成功發展成都市的CBD或次中心區。高雄亞洲新灣區也應該放寬「先商後住」的投資限制，以免閒置土地，造成城市中心資產的浪費。
業者表示，同樣在高雄亞洲新灣區的「台電特貿三」土地，高雄市政府於2022年順利採「都市更新」方式公開招標成功。不僅「住商同步」興建，且住宅容積放寬50%，降低投資者風險的條件，也成就亞灣2.0版的成果。其他同為亞洲新灣區「特貿區」的中石化、中油、台肥、台糖、台塑、國泰化工、東泥等公司土地金維持30%住宅容積，還須「先商後住」，不知高雄市政府相關單位的邏輯是否「只准州官放火、不准百姓點燈」?